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1. Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale de copropriété est l’instance décisionnaire du syndicat des copropriétaires. L’AG de copropriété n’est pas obligatoire, mais les copropriétaires ont tout intérêt à y prendre part, car les décisions votées peuvent avoir un impact sur le montant des charges. Ils sont convoqués par le syndic de copropriété, au moins une fois par an et au plus tard 6 mois après le dernier jour de l’exercice comptable. Dans l’hypothèse de travaux urgents à faire réaliser, le syndic de copropriété peut aussi convoquer une assemblée générale extraordinaire pour faire voter la résolution et le budget.
☝️ À noter : Sont également habilités à convoquer une AG lorsque leur demande auprès du syndic est restée sans effet :
- Le conseil syndical ;
- Les copropriétaires lorsqu’il représentent au minimum 25 % des voix.
☝️ Bon à savoir : Quelle différence entre le syndic de copropriété et le conseil syndical ?
- Le syndic de copropriété est élu par l’AG et rémunéré pour gérer la copropriété et représenter le syndicat des copropriétaires en justice.
- Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires bénévoles, élus en AG pour assister et contrôler le syndic. Le président du conseil syndical est désigné parmi ses membres afin d’intervenir en AG pour représenter les intérêts des copropriétaires face au syndic.
Tout comprendre d’une assemblée générale d’association
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2. Le rôle de l’assemblée générale de copropriété
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le vote annuel du budget prévisionnel de la copropriété, l’AG validant les comptes et les dépenses pour les charges courantes. Mais l’AG permet aussi de régler tous les sujets liés à la gestion de l’immeuble :
- La modification du règlement de copropriété ;
- Les questions relatives à l’entretien et aux contrats passés avec un agent d’entretien, un jardinier ou un concierge ;
- La désignation du syndic ;
- La commande d’un diagnostic technique global ;
- La mise en œuvre et le budget de travaux : accessibilité, économies d’énergie… ;
- Les modifications affectant les parties communes.
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3. L’organisation d’une assemblée générale de copropriété
La convocation à l’assemblée générale de copropriété
Chaque copropriétaire reçoit une lettre de convocation à l’AG par courrier recommandée, électronique ou remise en main propre. Selon la loi du 10 juillet 1965, la convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de la réunion.
La convocation contient :
- La date, l’heure et le lieu de l’AG ;
- L’ordre du jour ;
- Un bulletin de vote par correspondance ;
- Un bulletin de pouvoir ;
- Les documents annexes nécessaires aux discussions à venir : devis, plans, etc.
L’ordre du jour de l’AG
L’ordre du jour récapitule les questions soumises au vote au cours de l’assemblée. Il est élaboré par le syndic en collaboration avec le conseil syndical, mais les copropriétaires peuvent aussi demander à discuter d’un point précis. Le jour J, les personnes présentes à l’AG désignent un président de séance et le syndic assure le secrétariat pour pouvoir dresser un PV.
☝️ Bon à savoir : Un sujet non inscrit à l’ordre du jour peut être porté à la discussion en fin de séance, mais ne peut être voté.
Feuille de présence
Chaque copropriétaire doit signer une feuille de présence, indiquant le nom, le domicile et les tantièmes représentés par chacun dans la copropriété. Sous format papier ou électronique, la feuille de présence est indispensable, sans quoi l’assemblée générale est nulle.
Assemblée générale en ligne
La loi Élan du 23 novembre 2018 a introduit la possibilité pour les copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, sans autorisation préalable de l’assemblée. Il s’agit de moderniser la gestion des copropriétés et de faciliter l’implication des copropriétaires à distance. Voici comment passer aux assemblées et aux réunions en ligne avec Axiocap.
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4. Le vote à l’assemblée générale de copropriété
Modalité de vote en AG de copropriété
Le vote est comptabilisé en fonction des tantièmes détenus par le copropriétaire, c’est-à-dire sa quote-part des parties communes. Plusieurs types de majorité s’appliquent selon les décisions :
- La majorité simple des voix exprimées par les propriétaires concerne les questions d’administration générale de la copropriété et d’entretien courant ;
- La majorité absolue de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) pour les questions relatives à la désignation/révocation du syndic, aux travaux sur les compteurs d’eau ou d’énergie par exemple ;
- La double majorité, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 de la copropriété, pour les modifications affectant le règlement de copropriété ou la vente d’une partie commune ;
- L’unanimité des copropriétaires est plus rarement exigée pour une décision relative à l’aliénation de parties communes modifiant la destination de l’immeuble.
Vote par représentation
En présentiel, le vote peut être fait à main levée ou au moyen de bulletins de vote. En cas d’empêchement, un copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire : un autre copropriétaire ou un tiers. Pour ce faire, il donne un pouvoir en rédigeant une procuration écrite et signée. Un modèle est généralement joint à la convocation d’AG.
☝️ Bon à savoir : Sauf exception, le mandataire ne peut pas détenir plus de 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Vote par correspondance
L’arrêté du 2 juillet 2020 est venu préciser les conditions pratiques du vote par correspondance introduit par la loi Elan, créant un modèle officiel de formulaire de vote par correspondance. Le bulletin de vote par correspondance doit être joint à la convocation de l'assemblée générale. Il permet aux copropriétaires de voter sur les résolutions à l'ordre du jour sans être physiquement présents. Le formulaire doit être retourné au syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de l'assemblée, par courrier postal ou électronique.
Vote électronique
Le vote électronique est une alternative récente qui permet de prendre part aux discussions, grâce à une connexion à distance. Le vote est sécurisé via une plateforme en ligne avec un système garantissant l’authenticité et la confidentialité du vote. Ce processus de dématérialisation nécessite une autorisation préalable de l’AG.
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5. Le procès-verbal en fin d’assemblée générale
Une fois la séance terminée, le président lève l’assemblée générale et signe avec le syndic procès-verbal d’AG.
- Le PV d’assemblée générale est conservé dans un registre.
- Une copie du PV est envoyée à tous les opposants et absents, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique, dans le mois qui suit l’assemblée générale.
- Il peut aussi être envoyé par lettre simple à l’ensemble des copropriétaires, mais ce ne soit pas obligatoire.
☝️ Bon à savoir : L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet de contester la décision prise lors de l’AG, dans les deux mois de la réception du PV. L’action en justice est engagée devant le tribunal judiciaire dont dépend la copropriété en apportant la preuve d’un non-respect des procédures ou du caractère injustifié de la décision.
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